涉嫌“租金贷” 蛋壳公寓规模与资金的平衡难题

站在风口上的长租公寓，繁华景象背后的乱象也开始陆续出现

日前，据不少媒体报道，蛋壳公寓被曝出存在“租金贷”乱象，具体表现为部分租客在不知情的情况下签下了分期贷款合同，进而产生一系列投诉事件。

所谓“租金贷”业务，就是蛋壳公寓和金融公司合作，金融公司预先把一年或者两年的房租付给了公司，之后租客再以每个月支付房租给第三方金融公司。

“也就是说，金融公司以双方的租约给租客放贷，公寓用租客信用抵押获得资金”，一位业内人士这样形容。

对此，蛋壳公寓相关负责人澄清到，租客签署租房合同前可自主选择租金支付方式，若租客选择租金月付，会以明确文字告知，并在签署租房合同的同时签署租金分期合同，不会欺骗租客强制绑定分期平台。

不过，每月转给分期机构的钱是否算是支付了房租?第三方金融机构分期付和蛋壳公寓之间是什么关系?二者的关系有没有相关的合同文件证明?记者就上述问题致函蛋壳公寓和分期机构，截至发稿双方均未给出答复 。

“租金贷”丛生

日前，《投资者报》记者通过实地走访上海北蔡的蛋壳公寓了解到，相对来说，蛋壳公寓租金比其他公寓的租金要低，同等单个房间普遍低200-400元/月。

期间，据一位工作人员介绍，蛋壳公寓房租支付有月付、半年付和年付三种方式，而相对于一次性支付7个月或者13个月房租来说，押一付一更容易为大部分租客所接受。

押一付一，在一定程度上，对于租房的年轻人尤其是刚毕业的大学生来说，是一个利好举措。不过，若在不知情的情况下，背负一笔贷款则会让租客感到不安。

值得一提的是，期间，该工作人员并未主动向记者提到分期，只说房租可以押一付一，之后在记者再三追问下，其辨称分期并不是贷款，“这个不是贷款，与京东白条一样”，该工作人员说道。

记者了解到，蛋壳公寓合作的金融公司有应花分期、任买分期和会分期三家。“签两年用任买，签一年用应花，会分期我们这区域不用了”，该工作人员进一步表示。

对于记者提出的贷款利息、个人信用等问题，工作人员表示，利息由蛋壳公寓方承担，租客只需每月交房租和服务费。“如果用户交不起房租，只是无法继续使用房屋并扣除一定的押金，并不会对个人征信产生任何影响。”该工作人员解释到。

不过，对于租客所担心的房租支付给了谁等疑虑问题，该工作人员也给不出具有说服力的解答，记者向工作人员再三确认，租客与第三方机构之间并没有相关合同或借款协议。

有律师表示，租赁合同和借款协议是两份完全独立的合同，发生纠纷后不利于保护租客的合法权益。

事实上，蛋壳公寓并不是唯一的“租金贷”玩家，早在今年3月，上海爱公寓就发生了资金链断裂引发的维权事件，其租金贷问题一并浮出水面。据界面新闻报道，爱公寓背后的金融公司有平安月付、元宝e家。此外，优客逸家、青客公寓也多次被曝存在租金贷现象。

对于上述现象，易居智库研究中心总监严跃进表示，租金贷其实是捆绑着租客需求和小贷公司本身放贷的需求而存在的，总体上说，租金贷具有金融润滑剂的功能，对企业和租客来讲都是利好。

“但是当前类似贷款业务的监管领域几乎空白，此类贷款资金监管不透明。若运用好，有助于租赁交易。但运用不好，很容易产生违约和纠纷的问题。”严跃进强调。

另类融资扩张

不可忽视的是，正如上述分析人士所说，租金贷大量存在的背后，是长租公寓规模扩张与资金承压的对立。

记者了解到，租金贷对于蛋壳公寓来说是融资渠道的一种。“通过金融公司预先收取一年的租金，要不然怎么扩大规模。”上述工作人员对记者说道。

蛋壳公寓成立于2015年1月，早期从分散式合租房源起步，目前已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州等8个城市，房源规模已超12万间。

据公开报道，蛋壳公寓今年的目标是管理30万间公寓，对于规模要达到30万间的蛋壳公寓来说，利用租房分期、小额贷款获取资金，以类似“二房东”运作模式撬动长租公寓资源，租金贷确实是不错的金融杠杆。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受媒体采访时也坦言，与一些租房分期平台达成的合作，是蛋壳公寓的重要资金来源之一。

有业内人士表示，对于公寓品牌来说，包括租赁本身、装修改造、售后管理等各方面都离不开资金。但对于绝大部分的长租公寓运营商来讲，能够使用的金融工具并不多，而租金贷虽然不是企业唯一的融资渠道，但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。

另一方面，资金是长租公寓行业洗牌的关键，与其他企业一样，没有足够的资金，公寓品牌将面临倒闭。以2018年3月，上海爱公寓资金链断裂事件为例，大量租客进行维权。目前，爱公寓已通过股权出让的方式并入中元世家(北京)资产管理有限公司。

另据克而瑞统计，自2017年以来，包括好租好住、爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲等8家长租公寓相继“阵亡”，退出市场，而阵亡原因均为资金链断裂。

值得一提的是，租金贷并不是蛋壳公寓唯一的融资渠道。据36氪报道，今年6月6日，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投。而早在今年2月份，蛋壳公寓已完成了1亿美元B轮融资。

此外，今年5月份，深圳蛋壳公寓与深圳建行签署合作协议。关于与建行的具体合作内容，蛋壳公寓相关负责人表示，与建行只是签署了战略协议，合作内容有待进一步落地，很难具体展开叙述，但主要是围绕以下三个方面：第一，双方系统打通、资源共享;第二，提供房源端与租客端的金融服务;第三，更重要的是，希望通过此次合作尝试创新更多金融产品，以期通过银企合作，让租房市场得到更好的发展。

不得不提的是，长租公寓市场迎来了一个新利好。6月1日，银保监会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险资金参与长租市场的有关要求，蛋壳公寓等长租公寓融资难现状将进一步得到改善。

关键词： 长租公寓 乱象