图说：大起大落是环京楼市近几年惯常的走势，业内人士指出，环京多个区域的成交相比最低谷时有所回升，但与曾经的高点还相去甚远。

自北京2017年“3·17”楼市新政以来，北京周边的香河、固安、燕郊等县市都执行更加严格的限购限贷政策，环京楼市出现持续降温的态势。然而最近一段时间，环京区域又有回温的迹象。

以固安为例，据北京中原地产的数据统计显示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面积12.78万平方米，环比上涨36%，同比上涨76%。另据北京中原市场研究部统计，10月，香河在连续6个月零供应后首次实现供应，共供应229套，供应面积2.06万㎡。10月香河商品住宅成交305套，成交面积2.84万㎡，环比上涨68%，同比上涨35%，达年内峰值。

不过，大起大落已成环京楼市近几年惯常的走势，业内人士指出，环京多个区域的成交相比最低谷时有所回升，但与曾经的高点还相去甚远。如果继续严格执行现有的调控政策，环京楼市的低迷还将持续相当长一段时间。

环京多个区域销售升温

虽然政策依旧严厉，但环京很多区域的楼市成交都出现了一定的回暖现象。不仅是固安，包括廊坊、燕郊等区域在经历了长时间的成交低谷后，销售都开始了回升。根据北京中原市场研究部的统计，同比2017年三季度，环京楼市中秦皇岛、固安、廊坊市区、燕郊、张家口等地的成交量都出现了明显上涨。

北京中原地产的统计数据显示，今年第三季度，廊坊市区成交价格为1.4万元/平方米，环比上涨3%。其中，9月廊坊市区商品住宅成交额11.35亿元，成交面积8.39万平方米。

另一个备受关注的燕郊区域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面积4.62万平方米，连续两个季度上涨，环比上涨457%，同比下降23%。从成交均价来看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均价为1.66万元/平方米，环比上涨3%，同比下降23%。

根据统计数据，今年7-9月，燕郊地区60-100平方米的面积段产品占比最高，占全市总成交量的49%;60平方米以下面积段的成交量涨幅最大，同比提升4%;60-90平方米面积段占比降幅最大，同比降低6%。

根据北京中原地产的数据，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面积4万平方米，环比上涨16%，同比下降67%，达年内季度成交峰值;三季度仅8月供应24套，供应面积0.26万平方米。从成交均价来看，7-9月成交均价为9389元/平方米，环比下降18%，同比下降3%。

主打冬季奥运会概念的张家口则在第三季度成交了756套住宅，成交面积7.45万平方米，环比下降5%，同比下降7%;成交均价为9254元/平方米，环比下降4%，与去年同期基本持平。

成交上涨背后

那么房价为何会持续性上涨呢?有业内人士分析认为由多重因素综合影响。

近期的环京楼市非常“不寻常”，尤其是东南区域，利好一个接着一个。伴随着北京市政府的东迁，环京楼市收到的政策利好可谓是一波接着一波。先是副中心与北三县详规经官方渠道发声，已确定不久后就将正式发布，接着北京副中心方向，燕郊、大厂、香河等最新的地铁规划图流传，“6号线东延”也有了肯定的答复，“厂通桥”更是沟通起通州与大厂。

业内预测，未来北京周边以高铁为代表的城市基础设施集中交付后，将有效提升城市间的通勤效率。一部分位于北京1小时交通圈内的城市，将承载更多来自北京的功能和产业上的外溢需求;另一部分到达区域内其他城市平均通达时间较短的城市，则凭借其交通网络优势，获取发展的动力。

从当前和未来城际通勤时间可以判断，雄安、张家口、承德、唐山将新纳入北京1小时交通圈;而石家庄、雄安、保定则将成为仅次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。核心城市重点区域之间通勤效率提升，促进北京主城区非首都功能疏解的同时，也将令这些区域楼市迎来新机遇。

此外，环京新机场板块的利好也不断爆发，据了解，北京新机场总投资近800亿元人民币，总占地4.1万亩，根据规划新机场正南侧将打造50平方公里的科技创新区，新机场正西侧将打造20平方公里的服务保障区。

2019年10月北京新机场将正式投入使用。投入使用后，初期旅客吞吐量4500万人次。未来将在新机场周边聚集起以高端制造业、现代服务业为核心的产业区、物流区、会展区、商业区、居住区、酒店休闲娱乐区，未来20年将为北京市带来8.6万亿元的经济贡献。

新机场确定通航日期，周边配套体系稳步推进，近日又披露了城际铁路联络线一期的环评公告，显示近期即将开工。与此同时，北京南城的“南中轴首都商务新区”也与大家见面了，首都第二个空港保税区也如期而至，利好一个接着一个。

种种迹象显示，近期的环京楼市的确有些“不寻常”，在限购政策不变的情况下，环京区域的楼市成交在低谷徘徊了一年后，终于有所升温，但由于楼市管控力度仍将持续强化，各环京区域的升温只是针对最低谷而言，有些许回暖，但无论是成交量还是成交价格，与2016年限购加码前的绝对高点还相去甚远。

冰点或将持续

我爱我家集团前副总裁胡景晖分析表示，由于北京房价偏高，环京区域承接了不少来自京城的刚需外溢需求和投资投机需求，在投资投机需求推动下，环京楼市不断升温。但在调控政策向北京看齐后，失去北京外溢需求支撑而自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸附能力的环京区域面临着很大的楼市下行压力。一年时间里，燕郊、香河、固安等环京区域的楼市交易量普遍跳水八九成，房价也下跌了两到四成，而这还是开发商、业主等支撑的结果。可见，环京楼市政策前后已经形成了巨大落差。

针对未来环京楼市的走向，胡景晖认为，如今北京首套房贷款利率上升，限价房转共有产权房的政策也在酝酿，北京的调控还在加码，环京楼市政策自然也会从严调控，交易低迷态势将持续。不过，在北京新机场、环球影城等项目的带动下，环京交通与北京逐步接轨，从长期来看，环京区域的房地产市场开发会向好发展，只是交易属性将向居住回归，投资投机的空间会被压缩。

合硕机构首席分析师郭毅表示，按照过去几年的规律，环京楼市几乎没有独立的市场，与北京楼市同呼吸、共命运。如今，北京楼市逐渐回暖企稳，但环京楼市这次却很难跟上北京楼市的步调。目前北京楼市的供应量比较大，而且已经形成了覆盖不同需求客群的多元化产品布局。

北京的购房需求是在复苏，但被多元化的产品供给留在了北京，而不是像以往因缺少适合的产品而被挤压到了环京。

专家表示，目前在北京，刚需有共有产权房，改善有限竞房，高端则有普通商品房。以往可能有刚需，无法负担北京的价格，被挤压到了燕郊，但现在共有产权的出现，减少了这部分客群。现在除了没有北京购房资格的购房人和投资客之外，外溢到环京的需求量本来就大幅减少，再加上环京巨大的潜在供应量，市场很难快速复苏。(李桁 门庭婷)

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