随着房地产调控政策实施主体从中央层面逐步过渡预期的升温，全国多地根据各自实际情况进行预调、微调的步伐出现提速成为业内预期。而记者在调研时发现，部分地产开发商为了抢抓这个难得的“窗口期”，开始企用一种新的“炒房模式”。

在这种模式下，先来者通过认筹方式“取号”，后来者则会采用加价方式“接号”，这就意味着，最先签署认筹协议者可以将认筹权利溢价转让。非常类似于股票市场中的次新股中签，通过新进入者的接盘，便可以轻松套现。只不过，“发号”主体变更为地产开发商，以期制造变相涨价“幻象”，并最终达到快速销售和回笼资金的目的。

特有的“倒号模式”

“在特定日期前，开发商可以为买主免费更名一次。”这是某购房人向记者提供的《商品房认筹协议书》上，唐山国际旅游岛金贝房地产开发有限公司在向客户明确列出的合同条款。

“天眼查”显示，唐山国际旅游岛金贝房地产开发有限公司股东为曹家祥和曹家林，注册资本为4000万元，法人代表为曹家林，他还同时是唐山国际旅游岛旅游开发有限公司、唐山弘信物业服务有限公司的代表，由此可见，其所从事的产业囊括了地产开发与下游的物业经营。

而本次交易涉及的项目为金贝温泉度假公寓。该地块土地面积为14728平方米，规范用途为商业服务，土地使用年限为2015年12月到2055年12月。

金贝房地产开发有限公司销售人员解释说，“免费更名”的意思是，待意向购房人缴纳认筹款项后，可以将正式的商品房买卖合同的买受人确定为另外一名购房者。通常而言，数月之后，房价已经上涨，而当时后入者所需要的户型或已经售罄，如此，已经签署认筹协议的购房者便可以将行使“更名权”，以一定的超额溢价转让“受让权”给后进入者，并回收此前缴纳的认筹金。通过这种回收，前者往往会取得50%以上的收益。

多数销售人员向购房者的承诺是，由于商品房认筹到正式签订购房合同尚需数月到一年多的周期，倘若待正式合同签署时没能找到“下家”，第三方销售公司甚至可以帮助寻找，并促成“接盘”。

唐山是中国近代工业的发源地之一，因工业而兴，曾长期被誉为“河北经济第一市”。2016年前后，因为北京限购的“挤出效应”以及京唐高铁规划的批复，唐山房地产市场一改多年沉寂，迎来炒房团集聚，带来房价进入牛市。

唐山房地产市场近年来主要销售指标一览表

数据来源：中指研究院

不过，2017年，唐山市政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被业内称为“唐山楼市限购令”，市场瞬间冷清之下，提前在此拿地备战的开发商瞬间资金链吃紧，不少开发商推迟工期、延期交房称为常态。基于此，这种特有的“倒号模式”，被业内视为开发商试图自救的新路径。

廊坊福润达房地产经纪有限公司负责北京周边多地的商品房代理销售业务，公司前置业顾问小庭(化名)向记者介绍了这种模式下背后的套路。“免费更名模式的核心要义之一，在于给予优先购买者一定的“倒号权利”，而最终目标，是实现开发商快速回笼资金的目的。”

小庭介绍说，这种模式在业内有一个专业术语，叫做“压房”，从时间维度来看，这种模式已经存在数年时间;从空间角度来看，也并非唐山所独有。

“这种压房模式，随着此前环京多数城市的房价出现较长时间周期的持续上涨而诞生，河北省内尤其是环京城市的不少开发商卖房，都曾采用了这样一种模式。” 小庭对记者表示，在上涨周期下，前期‘拿号’的客户可以实现加价套现，后期客户通过加价入手，把认购书上的购买者名字一改，可以满足其投机需求，销售公司也可以通过促成撮合成交而赚取中介费用。”

而其中最为受益的，无疑当属开发商。压房与倒号之下，一方面可以减少待售房源，制造饥饿营销和抢筹假象，另一方面则可以提升售价，有利于后期楼王户型和价位更高户型得以成交。“地产商卖房策略，通常都会是分批销售，其他房源都卖了，楼王还会愁卖吗?” 小庭对记者指出。

警惕违法销售

日前，河北省住建厅等多部门联合印发《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》，其中要点之一，除了要根治房地产开发违法占地、违法建设外，还试图根治违法销售“屡禁不止”“循环整治”等顽疾。

“在‘房住不炒’的政策总基调下，部分开发商宁愿选择红线铤而走险，与所面临的产业新形势密切相关。”北京链家房地产经纪有限公司某业务员分析说，最近两年内，随着房地产调控的持续深入和相对趋紧的货币政策，作为高杠杆典型代表，不少开发商的日子非常难熬，尤其是对于中小房企而言，普遍面临资金链紧绷的风险。

根据前述人士介绍，目前唐山房地产包括凤凰新城板块、南湖板块等重要区域，但与燕郊、固安等环京地区多由本地房企控制不同，品牌房企占据唐山大部分市场份额，其中既有万科等老牌房企，也有新城控股等新秀。产业大环境趋冷，加上龙头房企的夹击，中小房企生存维艰。

房地产商通过新招式托市，也与中国房地产市场调控正在出现的微妙变化相关。例如，针对山东菏泽日前出现的政策变动，青岛大学经济学院教授易宪容指出，2019年国内的房地产市场政策，虽然基本方向没有改变，但一些城市的微调将会成为常态。中国人民大学国家发展与战略研究院副教授刘晓光也认为，房地产调控政策的实施主体将首次从中央层面深入到地市层面，这既有利于地方根据实际情况进行预调和微调，又可以避免房地产政策执行过程中的大起大落。

申万宏源在研报中判断，2019年行业可能出现因城施策调整、政策改善可期的局面。“2019年房地产行业基本面面临大幅下行可能性较高，适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为重要。”

因城施控的政策预期，加速了房企尤其是中小房企回笼资金速度的演进，在资金压力下，部分中小开发商才表现出赶在窗口期“抢跑”的特征。

“实际上，从今年第四季度开始，不少开发商已经纷纷加大了房源促销力度，以加速走量，其中，特价房、购房打折、首付分期等促销模式也纷纷上场。” 小庭对记者表示。

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