2018年5月中旬，北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。这意味着，曾经被舆论质疑“无解”的北京全自持地块初步获得了市场和客户的认可。

一次困难的有益尝试

企业全自持租赁地块，是一次有益，但困难的尝试。作为新生事物，它从供地初始便遭受了社会和舆论的诸多质疑。

就在一个月前，翡翠书院还因“十年租金180万起”的“天价租金”，而成为舆论热炒的焦点。有媒体质疑称，没有人会拿180万去租房，“有180万为什么不买房呢?”。如今，数据显示，该项目出租率超过80%，愿意为了高品质生活而一次性支付十年租金的家庭型长租客户确实存在。翡翠书院的首批租户，来自经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤是这种新家庭租房模式的拥护者，“市场需要像翡翠书院这样拥有更稳定租期、不同功能空间、更舒适品质和更完善配套的产品。政府通过大力支持租赁市场以缓解住房压力的逻辑是很正确的。期待未来政府可以和企业共同推出更多、更好的面向家庭的租赁产品，使得房屋可以真正去除投资属性，大家可以更加自由从容地选择安居之所。”

正如人民日报评论所言，家庭型高品质租赁住房的出现对市场非但无甚坏处，反倒十分必要。过去房价再怎么走高，人们仍不愿租房，很大程度就是因为租住体验差。尤其是对生活质量、稳定长住有要求的家庭而言，优质体验的高质量租房一直是一个市场空白。

一年半后的今天，回头再看北京市供应的全自持租赁地块，这确实是值得肯定的尝试，能够直接定向增加稳定租赁的产品供给。在北京市推出20多块企业全自持土地时，《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》文件第5条就提出了“企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定”，这极大地鼓励了企业用自主创新的方式来实现全自持地块的解题。而敢“吃螃蟹”的北京万科，选择了一条客户导向的发展路径，从市场需求调研中定向研发的翡翠书院，是市场从来没有过的租赁创新。

超过80%的综合出租率显示，北京市全自持地块的出台，以及万科对全自持租赁产品的创新探索，填补了这个长期空白的市场。一部分家庭一直难解的居住改善难题有了买房之外的新解法。家庭型高品质长租社区产品的推出有效助力了北京市住宅租赁市场的多元发展，以供给侧改革的方式呼应了“租购并举”、“房住不炒”的政策。

成为市场的一剂良药

来自链家研究院的数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。

德国联邦统计局数据显示，在德国，只有约50.4%的家庭居住在自有住房中，49.6%的家庭租房居住。尽管经济高度发达，德国的房地产价格也因租赁市场发达、租房比较高、整体供给充足、供需基本平衡而在欧盟中处于中低水平，而且房地产市场维持着长期稳定。

从德国经验出发，我国走向房地产市场更稳定发展的良药之一，就是培育与发展住房租赁市场，增加多元化的供给，填补当前的租赁市场空白，

在北京，住房租赁市场的一大缺口，就是高品质家庭长租产品的缺失。

随着二胎放开，大量的家庭都面临着如何满足一对夫妻、两个老人、两个孩子三代人改善型生活空间需求的居住困境。但在北京，这类居住困境的实际解决选择却十分有限——新房供给稀缺，且高产品单价均在8万以上，首付门槛颇高。

一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，当区域客户群中，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4个卧室满足一家老小的改善型需求;租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家;能够实现职住平衡;房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。

翡翠书院的出现，及时填补了市场的这一空白。从需求出发，解决市场痛点，也正是翡翠书院成为首个试水成功的“北京样本”的重要原因。

期待未来，出现更多符合市场各类需求的新租住产品，让市民拥有更多买房之外的优质居住选择。对新生事物而言，需要的更多是了解和包容——不苛责地过早下结论，而是耐心等待和观察。

关键词： 自持租赁项目 租金180万