楼市降温影响的第一批人：房产中介。

凉凉凉!如今的楼市如同入秋的天气，越来越冷。对于“靠天吃饭”的房地产行业从业者来说，这无疑是个坏消息。

房地产中介，这个在牛市屡屡传出年薪百万的行业，在熊市中率先感受到生存危机。

近日，老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原地产推出了一系列内部改革措施，其中，“自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。”

中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成更是在一封《致兄弟姐妹的公开信》(下称《公开信》)中表示，“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

楼市从狂热到冰封，市场交易量走低，市场敏感度高的房产中介率先降薪过冬，楼市降温引起的洗牌才刚刚开始。

成交低迷，房产中介主动节流

据中原地产官网介绍，中原地产1993年进入上海，于1998年成立了上海中原地产。作为中原集团旗下的分公司，截至目前，上海中原共有员工近10000人，门店数近500家，2015年公司佣金收入超过26亿。

在《公开信》里，上海中原地产提到，“无论是因为调控政策，信贷环境不断收紧，导致上海房地产市场急速变坏，行家盲目扩张导致僧多粥少，行业产能过剩;还是由于我们自己的经营策略失误，内部管理不善，架构臃肿，公司过去两年一直处于结构性亏损状态。近期公司已经推行了一连串积极改革措施。”

上海中原地产相关负责人告诉记者，今年调控政策严厉，市场成交量锐减，金融去杠杆持续，行业产能过剩都是事实。“我们只是采取主动节流措施，应对漫长寒冬，这些降低营运成本的不得已措施，旨在尽可能避免大规模裁员行动。”

记者了解到，这次调整针对的是中后台部门。关于中后台部门“佣金”问题，上海中原地产公开回复称，过往这些部门一直隶属后台，员工拿固定工资和绩效工资，后来公司为了激励员工才额外增加从公司“公佣”部分里拆分“佣金”分配给员工，所以这在一定程度上也属于额外福利。

上海中原地产表示，此次整个行业市场的变化，公司在尊重员工价值的前提下做出了“津贴”和中后台“佣金”的调整，并不会影响到业务部门的分佣结构和比例变化。“如果我们在公司亏损的情况下仍‘岿然不动’，什么都不做，那才是对员工和股东不负责任。”

对于上海中原地产在这个时间点进行薪资调整，有业内人士认为，这一方面是由于11月~12月是二手房交易低潮期，这时减员正好可以调整和优化人员结构，以应对明年整个房地产行业大洗牌，这段时间的动作对公司造成的影响也可控。

不过，上海中原地产方面也指明，所有的调整只是暂时性的，待市场回暖，公司扭亏为盈后，将重新做评估。

其实，中原地产并非第一家降薪过冬的中介企业。

58安居客首席分析师张波告诉记者，目前市面上大部分中介都在亏损经营，本身经营压力都比较大。面对现状，各企业采取的方式不同，有的抛弃了原有直营模式，改做加盟，还有的做起了平台。好些直营类中介都在今年做过人员收缩，以应对财务风险。

中原地产大陆区副总裁兼上海原萃总裁刘天旸就透露，上海有房产中介已经在悄无声息地关店。

刘天旸认为，今年“金九银十”已经不存在了，明年第一季度又是传统淡季，这个市场下一波行业调整从今年11月~12月会陆续开始，各公司都会有不同规模的调整。

“总要有人为过去买单”

这个中介的“冬天”，似乎必须通过收缩来度过。

刘天旸告诉记者，中介经纪公司最先要考虑的是开店成本，上海二手房成交量长期低位徘徊，只做租赁连成本都不足以支撑。

“从铺租到支付薪资，中介公司每个月的成本不低，而且这些成本在持续上升，比如员工底薪就已经普遍从2000元~3000元涨到4000元~5000元。”刘天旸表示，二手房交易周期基本在6个月，非常长(即签合同成交后，经纪公司收款至少要6个月)。而现在开发商回款也有压力，会影响跟中介的结佣，并且现在银行政策有变，银行额度受影响后，进一步影响了现金流。

“一旦收款进度再拉长，现金长时间无法回流，中介公司的周转就会很困难，而现在整个中介行业受现金流拖累，流转效率都在下滑。”刘天旸直言。

在他看来，这一波房地产的探底周期不是短期的。如果有长期亏损的风险，经纪公司就不得不考虑开源节流。“现在还有些中介公司在‘死扛’，不想暴露真实情况，被对手抓住把柄。其实整个行业已经产能过剩，当市场下行，调整洗牌是必然的。”

“活下去”不仅是开发商的口号，也成为中介行业高呼的命题。

在行业人士看来，现在中介行业除了“节流”，似乎还无法找到更好的生存办法。

房产中介曾经一度“执着”于去中介化，降低成本。在资本的介入下，中介有的做APP、有的做系统、有的做数据……但中介行业是市场敏感度非常高的行业，现在市场出现了调整，钱投进去后没有足够时间和能力得到产出，导致很多公司有点“骑虎难下”。

“现在有点‘秋后算账’的感觉，大家处境都不是特别好，总有人要为发展上的不理性和错误买单。”

在刘天旸看来，现在“活下去”最重要，要做的就是顺势而为，也要设法留住优秀经纪人，保留生存的长久之计。

关键词： 佣金 中介 部门