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8月4日，开源证券发布上海二批次土拍点评。

事件：上海二批次集中土拍全部出让

继 7 月 13 日二批次首轮土拍揽金 405.5 亿元后，上海二批次第二轮 9 宗宅地土拍于 8 月 2 日收官，总揽金约 238 亿元。上海二批次第二轮土拍共持续 2 天，首场土拍共成交 5 宗宅地，有 2 宗封顶、2 宗溢价、1 宗底价成交；第二场土拍共成交 4 宗宅地，3 宗封顶，1 宗溢价。

超六成封顶成交，整体热度有所提升

上海 2023 年二批次集中供地 24 宗地块有 15 宗封顶成交，摇号概率超 60%；总成交建面 263.2 万方，对应土地金额达 643.6 亿元，分别相较一批次供地增长32.3%和 24.1%；平均成交楼板价 24457 元/平米，较一批次下降 6.3%。整体拿地溢价率 7.9%，较一批次提升 0.6 个百分点。

民企参与度有所提升，绿城摇号获取三宗地块

从拿地结果来看，央国企仍为拿地主力军，民企参与度有所提升，一二批次民企拿地宗数分别为 3 宗和 6 宗，拿地民企除龙湖集团外基本为中小型民企，现金流压力相对较小。头部央企拿地强度依旧较高，保利发展、招商蛇口、华润置地和中国金茂均拿下 1 宗地块。绿城中国独自摇号获取位于闵行、嘉定和青浦区的 3宗宅地，拿地总价 139.2 亿元，占二批次土拍总金额的 22%，增加了在一线城市的优质土储。2023 前两批次供地中，保利发展、招商蛇口、中国铁建和绿城表现积极，拿地宗数已经达到 3 宗，拿地超 2 宗企业也基本以央国企为主。

投资建议

天源证券认为上海二批次土拍延续了以央国企为主的拿地趋势，民企参与度边际回暖释放了积极的行业信号，在核心城市土拍竞争加剧的趋势下，企业上海拿地难度有所提升。7 月政治局会议、央行、住建部等密集发声，同时一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，核心城市在政策预期下销售市场或将率先回暖。天源证券认为下半年上海等核心城市土拍仍将保持较高热度，资金实力充足的央国企有望持续提升拓储。天源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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