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作者 | 王泽红

自今年3月公募REITs底层资产扩容至商业地产领域，将百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目纳入试点后，首批消费基础设施公募REITs正呼之欲出。

截至8月4日，已有多家企业开始筹备、申报工作，包括北京恒盛华星（首创钜大）、鲁商置业、百联股份、天虹股份等公司宣布，计划发行消费基础设施公募REITs。

此外，华润、万达、万科近期也传出正在筹备消费类公募REITs的发行申报工作。

7月31日，发改委最新发声，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。7月25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会，将推进消费基础设施公募REITs落地列为下半年工作重点。

这意味着，自2021年公募REITs上市，相继在高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等领域落地后，商业地产领域也将迎来加速落地。

至少已有8家企业筹备

8月2日，有消息称万达已向公募基金合作管理方征询意见，底层资产为万达商业持有的单体万达广场，运营管理方为正在推进港股IPO的珠海万达商管。

而华润置地动作更快，筹备工作已经进入尾声，底层资产为其持有的青岛某购物中心，运营管理方为华润万象生活。目前已经成立专项的项目公司并进行资产重组，为下一步设立ABS资产支持计划及最终的公募基金发行、上市做准备。

对此，华润置地方面告诉搜狐财经：“这则传闻不准确，可以说我们在积极准备中，目前还未到申报那一步。”

至于万达有此行动，并不意外。自3月REITs 试点开闸后，其便表现出了强烈的兴趣，称要抓住政策机遇，积极筹备消费类基础设施ABS、Pre-REITs 及REITs，力求盘活资产、回收资金。

但具体进展，目前尚不可知。一位万达内部人士告诉搜狐财经：“这个进度，我这还真不是特别清楚。”

按照时间估算，其他数家企业的启动筹备更早。

5月初，鲁商集团和首创钜大旗下“恒盛华星”相继发布招标公告，两家企业均计划开展消费类REITs申报发行工作，前者是以某商业物业作为标的资产，选聘证券公司或公募基金管理人作为牵头机构；后者是以奥特莱斯为底层资产，招标选聘财务顾问。

也是在5月，中国金茂直接发布消费类REITs审计项目中标公告，已完成招标过程，中标单位最终与基金管理人签署合同，意味着其已经启动筹备工作。

7月中旬，百联股份计划申报发行公募REITs，以上海又一城购物中心项目为底层资产，基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做；天虹股份也相继发布公告，正在筹划开展消费类REITs的相关工作。

接着，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，底层资产为杭州的一处购物中心，由其旗下纯商业地产公司印力集团进行申请。 “不只是杭州，上海的项目也在考虑上REITs。” 一位印力集团相关负责人向媒体透露。

据搜狐财经梳理，截至8月4日，至少有8单消费类REITs正在筹备之中，包括首创钜大奥特莱斯公募REITs、中国金茂公募REITs，以及鲁商集团、百联股份、天虹股份、万科、万达和华润置地消费基础设施REITs。

专家：有助于金融稳定和风险化解

7月25日，发改委指出，今年以来已先后组织召开16场开门办公会，对71个项目进行了集体研讨，其中包括19个民营企业项目，涉及购物中心、光伏风电、大数据中心等多种资产类型。

从目前来看，正在筹备中的8只消费类REITs产品中，底层资产几乎全是购物中心。

业内人士分析认为，购物中心更受“偏爱”主要有三个因素：一是估值较高，前期沉淀资金多，当下退出诉求强、效果好；二是购物中心本身是房企最为常见的持有型消费基础设施；三是购物中心体量较大，单个就足以支撑一只REITs，操作更容易。

今年3 月，发改委和证监会将发行基础设施REITs 试点的行业，拓宽至消费基础设施领域，而民营企业持有运营的购物中心、百货商场项目数量较多，这为其更好参与基础设施REITs奠定了较好基础。

引进REITs后，能实现轻重资产的分离，促使产业由重资产到轻资产的转变，实现不动产资产的精细化管理，尤其是房企当下普遍面临融资压力，这也成为其积极参与REITs发行的根本原因之一。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升告诉搜狐财经：“对存量不动产的定价有很好的支撑，避免持有消费基础设施的开发商的资产负债表的进一步紧缩。有助于金融稳定和风险化解，也有助于发行企业建立新的发展模式。”

中航基金董事总经理、不动产投资部总经理宋鑫也向搜狐财经分析道：“首批消费类公募REITs一旦发行上市，将成为地产行业发展的新动力和契机，从传统的一级开发到专注运营和公开市场的二级操作，未来地产行业的模式会发生变化，通过将重资产做REITs带动周转。”

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