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最近半年以来，我们真是感觉到了房地产进入到冰河时期，所以我们也看到，从中央到地方各级政府都在不断的推出各种各样的优惠政策。中央层面上早就定调了，房地产是实体经济，而且房地产高原的上下游产业牵扯许许多多人的就业，牵扯许许多多人的饭碗。

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而另一方面，最近半年以来我们看到首付在降低，利率在降低，税费在减免，越来越多的好政策推出。尤其是金融16条还被延长到了2024年底，房地产开发商也能获得足够的资金。而就在这个周末，中央层面上再次抛出重磅炸弹，一线城市未来有可能全面的认房不认贷。而北京、深圳、广州等一线城市的房地产主管部门连夜发通告，表示拥护中央决策，下一步可能马上要制定实施细则。

所以很多中介都在惊呼，说房地产又要迎来一波上涨吗？咱们首先说说什么叫认房不认贷？这主要是针对购买二套及以上住房消费者的，咱们知道，我们的房地产调控是要保证刚需，所以如果你是购买人生第一套住房，家庭第一套住房，你购买住房的目的是为了居住，而不是为了炒作的话，我们要给予很大的优惠。

这个优惠集中体现在第一，首付是很低的，有的城市20%，有的时候是30%。第二，利率是很低的，眼下几乎可以给你执行当下的最低折扣利率。第三，税费也是很低的，契税大概只有1%，甚至契税大概1.5%，甚至小面积的普通住宅可能1%。现在有的地方甚至还要推契税的减免。

总之咱们的房地产调控逻辑在于，如果你是购买人生的第一套住房，如果你是为解决家庭刚需的话，那么确实应当在各个方面给予你优惠。可是反过来讲，如果你要买的是第二套住房、第三套住房的话，对不起，那你就有炒作的嫌疑。

而且从公平角度上讲，很多人连第一套住房都没有，你买第二套住房，那么各项优惠政策就不能向你开放，所以你如果买的是第二套住房，对不起，首付得给你加上去，有的地方60%，有的地方80%，第二利率得给你加上去，有的地方1.1倍，有的地方1.2倍，而且税费也得给你加上去，你契税的减免是甭想了，有的地方购房契税就高达4%、3%。

为什么要这样做呢？就是考虑到一个公平，在调控房价的同时把更大的优惠让给刚需，那么以往我们是怎么认定二套房的呢？以往很多城市采用的是认房又认贷，什么意思？你家庭名下有一套住房，那你再买房就等于是二套房了，对不起，你就享受不到首套房的优惠。那么如果家庭名下没有任何一套住房无房户，可是要购买这个房子的人，他在全国范围之内有过哪怕一次按揭贷款的经历，而且这个钱都还完了，对不起，你也会被认定为要买二套房。

说实话，这个标准是相当严苛的。就是你有房你就是二套房，你有过贷款也是二套房，所以以往我们叫认房又认贷。为什么会出现这种情况？就是考虑到有的人他为了买二套房获得优惠，他会把自己的房子卖掉，再买二套房，这样的话在房地产调控极为严格的。此前几年统统的都被认定为二套房。

但是当然，这种认定方式过于机械，他也有缺点，怎么讲呢？因为很多人他是改善型需求，比如说有的大学生，可能刚毕业的时候家里出钱套在了首付，买了套二三十平的小公寓，想着过度一下，即便二三十平的小公寓在一线城市价格也很高，所以大部分人是选择贷款的。

过了五六年有了配偶准备结婚，收入也提高了，二三十平的小公寓肯定不够住，所以大概率小夫妇想换套房，买个八九十平、一百多平的，够未来的三口之家甚至四口之家居住。在这个时候大多数人都是把小公寓卖掉，用卖来的钱当首付买一个更大的房子，这个就不是刚需，这个是改善型需求。

可问题对于这些人来讲，他们遭遇到一个困难，哪怕你把原来那一套小房子卖掉，对不起，由于以往你有贷款购物房的经历，你是有记录的，你这个钱哪怕全都还给银行，对不起，在以往严格的认房又认贷的体系之下，你再买房就是二套房，那你买房可就很困难。你动辄要拿60%、80%的首付。

对于北京而言，一套500万的住房并不夸张，那么你要准备300万-400万首付，这对于很多家庭来讲实在是太困难了。所以以往对于大量要在京购房的年轻人来讲，那真是掏空六个钱包都不够。

而此前，实际上很多23线城市已经开始出现这个政策上的松动了，已经开始推行认房不认贷。什么叫认房不认贷？只要你家庭名下有房子，你再买房肯定算二套，只要你家庭名下没有房子，你再买房，哪怕以往你有过贷款经历，只要你贷款还完，那么你就还算一套房。

这就给很多改善性需求解套，一个家庭如果嫌现在的房子居住面积过于狭小，想换个大点的房子，他完全可以把这套房子卖掉，卖旧买新，只要以前的贷款被清掉，那么他们就不算二套房，他们只要拿出30%左右的首付就可以买房，而且还可以享受眼下的低利息。

这对很多改善型需求客户来讲那当然是个好事，而且根据中央的最新精神，未来我国的一线城市北上广深都有可能全面的推行认房不认贷，这样的政策有没有可能使一线城市的房地产市场再度火爆起来？

其实看看我们的邻邦日本就知道，日本在过往30年的时间里，房价一直是持平或者下跌的。可是最近半年以来，日本东京的房价暴涨，很多地区甚至暴涨30%、50%之多，而与此同时，日本其他城市的房价反而出现了滑落，这说明对于中日韩这样的经济体而言，大城市的红吸效应还是非常巨大的。越是一线的大都市经济发展越好，就业机会更多，更吸引年轻人，那么继而一线大都市的房子还是稀缺的。

对于北京这样的城市来讲，以往确实有很多刚需客户，改善型需求的客户，他被购房资格所困住。而这一次虽然并不是购房资格的全面放开，并不是像很多人希望的那样北京全面取消限购，但是认房不认贷政策的推出就会使得很多此前由于资金准备不足、没法改房的人突然之间获得购房的能力。所以一线大都市的房价很有可能因为认房不认贷而再次火爆起来！

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