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行业近况

上周（7.31-8.6）59 城新房和15 城二手房销售面积环比下降31%和10%，较7 月周均分别下降23%和11%，同比下降38%和9%。

评论

8 月首周新房销售同环比均降逾三成，政策频率提升但重点城市调整仍有限。8 月首周59 个样本城市新房销售面积环比下降31%，同比降幅走阔至-38%（7 月-30%）；同期15 个样本城市二手房销售面积环比下降10%，同比降幅略收窄至-9%（7 月-12%）。继7 月末集中推盘后，上周重点城市推盘量环比下降87%，去化率边际上行11ppt至42%（7 月39%）。政策方面，继7 月下旬中央层面、各级部委、重点地方政府对房地产政策做出积极表态后，8 月第1 周各城市政策频率明显提升至24 条（1H23 周均8条），但主要以中低能级城市为主，核心高能级城市暂未对“认房认贷”做明显调整；我们认为短期内需求端政策仍为影响基本面走势的关键因素，若后续重点城市需求政策（尤其是“认房认贷”方面）有望如期落地，叠加进入9 月后推盘量迎来季节性回升，销售表现或有望受到双重提振。

两市地产股仍具配置价值，短期建议关注需求端政策落实进展。上周我们覆盖的A股开发商股价上涨2.1%、跑赢沪深300 指数1.4ppt，覆盖内房则下跌2.8%、跑输恒生国企指数1.7ppt，主要由于前期内房股累计涨幅相对更高，且近期投资者对个别民营房企财务压力的担忧边际提升、一定程度压制风险偏好。考虑到当前A/H地产股仓位和估值仍低（优质头部房企估值距2022 年高点的空间分别约四成和五成），及后续因城施策下需求端支持性政策有望逐步落地、带动实体市场景气度筑底回升，为板块提供beta催化，我们继续看好地产股未来3-6 个月维度表现。另一方面，我们提示本次需求端支持举措或对高能级以上城市的换房需求有明显助益，这对于土储聚焦高能级城市、财务稳健、品牌形象正面的房企而言将更容易把握去化和销售的向上弹性，由此带动各项经营指标稳中向好。建议选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。

物管及代建：看好稳健型物企短中期维度相对收益。上周重点物企股价整体持平，跑赢关联开发商及恒生国企指数2.0ppt和1.3ppt，重点个股如万物云、保利物业等延续涨势。往前看，我们认为短期内地产需求端政策若有持续落地，则有望进一步提振板块投资情绪并推动物企估值修复，当前稳健型物企仍交易于2021 年以来P/E中枢1 倍标准差以下、估值具备提振空间。综合考虑业绩兑现度及估值吸引力，我们推荐万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活；而民营物企端，我们认为短期内地产beta催化下其股价具备一定向上弹性，但考虑其基本面不确定性，我们对其市值空间持相对谨慎态度。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。

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